Ein Artikel von Dr. Burckhardt Löber und Fernando Lozano
Aufgrund der spanischen Immobilienkrise sind die Verkaufspreise in den letzten Jahren erheblich gesunken. Sie befinden sich zumeist wieder auf dem Preisniveau des Jahres 2003. Im Hinblick darauf, dass jetzt im Frühjahr zahlreiche Interessenten auf Schnäppchen-Jagd unterwegs sind, sollen diesen einige Tipps für ihren beabsichtigten Immobilienkauf in Spanien gegeben werden.
Auch wir beobachten bei unserer Mandantschaft nach jahrelanger Rückläufigkeit ein verstärktes Interesse an Spanien-Immobilien. Wir würden uns freuen, wenn der eine oder andere Leser von den „Zehn Goldenen Regeln“ profitieren könnte und auf diese Weise Fehler vermeidet.
Eine Checkliste für den Käufer
1. Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrages (Escritura Pública de Compraventa) bzw. der Erbschaftsannahmeurkunde (Aceptación de Herencia) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) und durch einen zeitnahen Grundbuchauszug nachweisen.
2. Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich genau über das ins Auge gefasste Objekt, insbesondere über Folgendes:
a) Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung seines Ehegatten? Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, ist die notarielle Vollmacht zu prüfen.
b) Belastungen, insbesondere hypothekarischer Art: Wurde die alte Hypothek gelöscht? Sind noch offene Darlehensschulden durch eine Hypothek gesichert?
c) Baulandqualität
d) Existiert die so genannte referencia catastral, die Katasterreferenz?
e) Ist der Swimmingpool, Garage etc. Gegenstand der Neubauerklärung und im Grundbuch eingetragen?
f) Gemeindliche Bebauungspläne
g) Bestehen von Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft
h) Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet; so sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) der letzten vier Jahre vorgelegt werden. Auf diese Weise erfahren Sie zugleich die Höhe der künftig von Ihnen zu entrichtenden Grundsteuer sowie der jährlichen Steuerbeträge, die auch im Falle der Selbstnutzung zu entrichten sind.
i) Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft)
j) Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen
k) Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad bzw. Licencia de Primera Ocupación bei Neubauten) vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird. In manchen Gebieten Spaniens (z.B. in Katalonien) ist die Vorlage einer solchen Bescheinigung Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch.
3. Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausgewogene Individualverträge verursachen indes häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individualvereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheidend deren Ergebnis.
4. Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll. Denken Sie bei Vermögenspositionen stets an das Motto: „Vertrauen ist gut, Sicherheit besser“: Welche Garantien werden geboten, damit das Versprochene und vertraglich Vereinbarte – notfalls auch gerichtlich – durchgesetzt werden kann?
5. Bestehen Sie als Käufer auf umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrages (Escritura Pública de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.
6. Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt auf Grund von Ratenzahlungen vom Bauträger gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlungen eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.
7. Bei Baugrundstücken ist darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen. Am besten durch Einholung einer entsprechenden Bescheinigung vom Bauamt der Gemeinde.
8. Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten. Diese sind je nach Autonomía (spanisches Bundesland) unterschiedlich, insbesondere, was die Grunderwerbsteuer anbetrifft. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Verkäufer häufig auch die Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Käufer vertraglich abwälzen. Ferner sollten Sie als Käufer bei einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer vor vollständiger Kaufpreiszahlung beachten, dass der Steuereinbehalt in Höhe von 3% des Kaufpreises (die so genannte Retención) in jedem Fall vorzunehmen ist. Die Beschaffung einer spanischen Steuernummer (NIE) ist Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch.
9. Zu berücksichtigen sind auch unbedingt die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten und deren Einfluss auf die Besteuerung. So kann es beispielsweise im Hinblick auf einen späteren Erbfall sinnvoll sein, die Kinder bereits zum Zeitpunkt des Kaufs miterwerben zu lassen. In einigen Fällen kann auch die Haltung einer Immobilie über eine Körperschaft die steuerlich günstigste Variante sein.
10. Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für einen Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt nur einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.
Die Autoren sind Rechtsanwälte und Abogado in der Firma Löber & Steinmetz, Partnerschaft von Rechtsanwälten, Kaulbachstr. 1, 60594 Frankfurt am Main, Tel. 0 69 – 96 22 11 23, www.loe“ target=“_blank“ rel=“nofollow“>www.loeber-steinmetz.de“ target=“_blank“ rel=“nofollow“>www.loeber-steinmetz.de„>www.loe“ target=“_blank“ rel=“nofollow“>www.loeber-steinmetz.de. Dr. Löber betreibt ebenfalls mit Fernando Lozano, Abogado und Asesor Fiscal Kanzleien in Valencia und Denia, Tel. +34-965 78 27 54, und in 46004 Valencia, Conde de Salvatierra, 21, Tel. +34-963 28 77 93, www.loe“ target=“_blank“ rel=“nofollow“>www.loeberlozano.com“>www.loe“ target=“_blank“ rel=“nofollow“>www.loeberlozano.com).
