Vermeidbare Fehler in spanischen Immobilienangelegenheiten


Ein Artikel von Dr. Burckhardt Löber und Fernando Lozano

Es gibt gerade aus den Pionierzeiten der siebziger und achtziger Jahre in Spanien unzählige Fälle, in denen Immobilienkaufverträge lediglich privatschriftlich abgeschlossen worden sind und der Erwerber nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Es handelt sich hierbei häufig um Situationen, in denen entweder Unwissenheit herrschte oder falsche Sparsamkeit das Handeln bzw. Unterlassen bestimmte. Man wollte vielfach schlicht die Kosten für die Grunderwerbsteuer, den Notar und das Grundbuchamt sparen. Auch Zukäufe von Nachbargrundstücken erfolgten häufig ohne notarielle Beurkundung, also nur privatschriftlich. Der nachstehende Beispielsfall soll die Probleme sowie deren sachgerechte Lösung aufzeigen:

Der Fall:

Ein viel beschäftigter schwä­bischer Unternehmer schloss  – wie in Spanien üblich und auch gesetzlich zulässig – mit einem Spanier einen privatschriftlichen Grundstückskaufvertrag über ein Hausgrundstück an der Costa Blanca ab. Der günstige Kaufpreis wurde per Bankscheck entrichtet und Schlüssel und Besitz übergeben. Nach dem Motto „andere Länder, andere Sitten“ ging er davon aus, dass damit alles Erforderliche getan war, zumal er Wasser und Strom auf seinen Namen umgemeldet hatte. Soweit so gut. Im Rahmen von späteren Verkaufsgesprächen verlangten Interessenten von dem schwäbischen Unternehmer die Vorlage des notariellen Kaufvertrages mit dem Eintragungsvermerk des Grundbuchamtes. Hierbei wurde festgestellt, dass der ursprüngliche Eigentümer, der Vorverkäufer, noch im Grundbuch stand. Recherchen ergaben, dass dieser zwischenzeitlich verstorben war. Die Erben waren nicht bereit, die entsprechende Urkunde zu erteilen.

Der Kommentar:

Im vorliegenden Fall bestehen zwei Lösungsmöglichkeiten:

1. Bei der Feststellungsklage mit der Bezeichnung „Acción declarativa de dominio“, die gegen die Erben zu erheben ist, lautet der Antrag, dem Erwerber das grundbuchliche Eigentum zu verschaffen. Ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil ist gemäß Art. 257.1 des spanischen Hypothekengesetzes im Grundbuch umgehend eintragbar, so dass die Umschreibung nach geleisteter Steuerzahlung direkt erfolgen kann. Voraussetzung hierfür ist, dass die Erben als Rechtsnachfolger des Verkäufers das Eigentum des Käufers bestreiten. 

2. Bei bloßer Verweigerung der Erben, die privatschriftliche Kaufvertragsurkunde zu einer öffentlichen zu erheben, ohne den Übergang des Eigentums auf den Erwerber in Frage zu stellen, ist der Verfahrensweg ein anderer. Der Anspruch aus Art. 1.279 des Código Civil lautet dahingehend, die kaufvertragliche Willenserklärung zu wiederholen, damit diese im Grundbuch eintragbar ist. Es handelt sich hierbei um einen erheblich umfangreicheren Prozess als den zuvor genannten Eigentumsprozess, weil zunächst die Rechtskraft des Urteils abgewartet und dann ein Notar zu beauftragen ist,   der aus der privatschriftlichen Urkunde eine öffentliche macht. Besonders bei Versäumnisurteilen muss mit einer sehr langen Dauer bis zur Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch gerechnet werden.

Quintessenz:

Wenn der Eigentumserwerb nach spanischem Recht bereits stattgefunden hat, ohne dass dies im Grundbuch vermerkt ist, kommt die Alternative 1. als die wesentlich effektivere in Betracht. Der Vorteil dieses Verfahrens ist, dass das erstrittene Urteil sogleich im Grundbuch eintragbar ist. Voraussetzung hierfür ist jedoch der Nachweis des Eigentumsübergangs durch den entsprechenden Erwerbstitel, z.B. Ersitzung oder Erwerb aufgrund der Arts. 609, 1095 und 1462 Código Civil (Título y Modo).

Handelt man nicht, setzt man sich der Gefahr aus, dass die Immobilie durch den grundbuchmäßigen Eigentümer an einen gutgläubigen Dritten veräußert wird, was zum Rechtsverlust führen könnte. Wer sich in solch einer Situation befindet, sollte nicht lange abwarten, denn die Rechts- und Beweissituation wird mit dem Verstreichen von Zeit nicht einfacher, insbesondere durch den Hinzutritt von Erben.

Die Autoren

Dr. Löber ist als Rechtsanwalt in Frankfurt am Main und als Abogado in Valencia zugelassen. Er betreibt in Partnerschaft mit Rechtsanwalt Dr. Steinmetz eine Kanzlei in Frankfurt am Main (Tel. [+ 49] 069 96 22 11 23, www.l-s-w.de)  und mit Herrn Abogado und Asesor Fiscal Fernando Lozano Kanzleien in Valencia (Tel. [+34] 963 28 77 93) und Denia (Tel. 965 78 27 54), www.loeberlozano.com)




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