Über Sinn und Unsinn der spanischen Immobilien-S.L.


Ein Artikel von Dr. Burckhardt Löber und Fernando Lozano

Für die meisten Inhaber spanischer Immobilien-S.L.-s, also GmbHs spanischen Rechts, die eine spanische Immobilie halten, war das Leitmotiv für diese Konstruktion, Steuern zu sparen.

Es ging hierbei insbesondere um die spanische Grunderwerbsteuer, die gemeindliche Plusvalía, die spanische Vermögenssteuer, die spanische und deutsche Erbschaftssteuer wie auch um die spanische und deutsche Einkommensteuer.

Veränderungen in der Steuerlandschaft

Egal, wer als Gesellschafter, zumeist auch gleichzeitig als Geschäftsführer einer spanischen S.L. eine Immobilie als Sacheinlage in die Gesellschaft einbrachte oder die entsprechenden Anteile erwarb, glaubte, in steuerlicher Hinsicht den Stein der Weisen gefunden zu haben. Hierbei muss allerdings eingeräumt werden, dass dieses Modell sehr häufig von Beratern den Erwerbsinteressenten ausdrücklich empfohlen wurde. Folgende Umstände der letzten Jahre haben aus dem einstigen Steuersparmodell eine Steuerfalle werden lassen:

– Die Abschaffung wesentlicher Vorteile der sogenannten vermögensverwaltenden Gesellschaft (sociedad patrimonial) ab dem 1. Januar 2007.

– Das Erfordernis, bei Immobilientransaktionen Absender und Empfängerkonto ausdrücklich in der notariellen Urkunde anzugeben.

– Die Neuregelung der Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von Anteilen an Immobiliengesellschaften in Spanien durch das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen des Jahres 2011, in Kraft seit dem 18. Oktober 2012.

– Die Vermögensbesteuerung der Inhaberschaft an Gesellschaften mit Immobilienvermögen in Spanien durch das neue DBA Deutschland/ Spanien.

– Die Änderung des Artikels 108 des Wertpapiermarktgesetzes, wonach ab dem Jahr 2012 auch solche Anteilsübertragungen an Gesellschaften mit Immobilieneigentum der Immobilienbesteuerung unterliegen, bei denen die steuerfreie Anteilsübertragung beabsichtigt war.

– Die verstärkte steuerliche Zusammenarbeit der deutschen und spanischen Steuerbehörden aufgrund der sogenannten großen Auskunftsklausel des DBA Deutschland-Spanien wie auch der gegenseitigen Informationspflichten als EU-Staaten und bilateraler Vereinbarungen.

– Leere öffentliche Kassen auf beiden Seiten der Pyrenäen, was die Fantasie der Steuerbehörden außerordentlich angeregt hat.

Finca-Urlaub als verdeckte Gewinnausschüttung:

Dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12. Juni 2013 (Az: I R 109/10) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine deutsche Familie hat eine spanische Immobilien S.L. erworben. Diese Gesellschaft hatte kein operatives Geschäft, sondern hielt als einzigen Vermögensgegenstand ein Hausgrundstück auf Mallorca. Das Grundstück stand den Familienmitgliedern jeweils ganzjährig zur Verfügung, wobei sie für die Nutzung kein Entgelt zahlten. An Dritte wurde es nicht vermietet.

Das deutsche Finanzamt bewertete die unentgeltliche Nutzung des Grundstücks durch die Anteilsinhaber der spanischen GmbH als Einnahmen aus Kapitalvermögen in Gestalt verdeckter Gewinnausschüttungen. Es ging hierbei von der vergleichbaren Jahresmiete aus und setzte diese mit 6% des Kaufpreises plus 10% Gewinnzuschlag an. Dies führte für die Familie insgesamt zu steuerlich zurechenbaren Einkünften in Höhe von rund 78.000 Euro jährlich. Der notariell beurkundete Kaufpreis der GmbH-Anteile belief sich auf 1,2 Mio. Euro; es wurde jedoch festgestellt, dass mehr als der gleiche Betrag „schwarz“ in der Schweiz an die Verkäuferseite geflossen war.

In rechtlicher Hinsicht hatte das Finanzgericht Düsseldorf als Vorinstanz argumentiert, bei dem Mallorca-Grundstück handele es sich um eine steuerliche „Liebhaberei“ ohne Einkommenserzielungsabsicht im Sinne des deutschen Einkommensteuerrechts. Dem widersprach der Bundesfinanzhof in letzter Instanz und wertete den Finca-Urlaub der einzelnen Gesellschafter auf Mallorca als verdeckte steuerliche Gewinnausschüttung. Die Tatsacheninstanz, das Finanzgericht Düsseldorf, muss jetzt prüfen, ob das spanische Steuerrecht eine verdeckte Gewinnausschüttung als Einkünfte aus Kapitalvermögen Einkünften aus Aktien gleichstellt. Das BFH-Urteil ist jedoch in der Welt, und man sollte dieses sorgsam beachten.

Nachteile der Immobilien-S.L.

Eine spanische S.L. unterliegt der spanischen Körperschaftssteuer (Impuesto sobre Sociedades). Es bestehen Steuererklärungspflichten gegenüber dem spanischen Fiskus, wobei alljährlich auch diese dem zuständigen Handelsregister zu übermitteln sind. Dies bedeutet, dass insoweit alljährlich erhebliche Beratungskosten anfallen, die bei dem Halten einer Immobilie durch eine Privatperson nicht entstehen würden.

Was tun?

Wer Gesellschafter oder Alleingesellschafter einer spanischen Immobilien-S.L. ist, sollte angesichts der zuvor geschilderten Steuersituation in Deutschland und Spanien handeln, um nicht ins Visier der deutschen und der spanischen Finanzverwaltung zu geraten. Jede Gesellschaft hat laufende Unkosten, wie Gärtner, Handwerker und nicht zuletzt Steuerberater und Anwälte. Wer seiner Gesellschaft eine angemessene Miete für den Finca-Urlaub zahlt, kann in der Regel hiervon die aufgezählten Kosten bestreiten. Auch kann er mit dem Nachweis der verkehrsüblichen Miete an die Gesellschaft dem Argument der Finanzverwaltung begegnen, es finde durch seinen Urlaub auf der spanischen Finca eine verdeckte Gewinnausschüttung statt.

Mittel- und langfristige Strategie:

Es dürfte sich allmählich herumgesprochen haben, dass die S.L. in aller Regel kein Steuersparmodell mehr ist und dass der Gesellschafter einer spanischen Gesellschaft bei seinem Ableben ggf. genauso der Erbschaftssteuer unterliegt wie eine natürliche Person als Inhaberin einer spanischen Finca.

Deshalb sollte man die BFH-Entscheidung über die verdeckte Gewinnausschüttung zum Anlass nehmen, sich über das Ob und Wie der Immobilien-S.L. ernsthafte Gedanken zu machen.

– Hat angesichts der veränderten spanischen Steuergesetzgebung über die vermögensverwaltende Immobilien-S.L. diese Konstruktion noch Sinn und vor allem Zukunft?

– Soll nicht im Rahmen einer allgemeinen Planung die Eigentums- und Erbsituation überdacht und ggf. neu geregelt werden?

– Sollen nicht bereits zu Lebzeiten des S.L.-Gesellschafters im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge die Weichen für die Zukunft gestellt werden?

Hier könnten durch gestalterische Maßnahmen hohe Erbschaftssteuerforderungen des spanischen und des deutschen Fiskus abgefangen oder abgemildert werden. Jeder Einzelfall liegt anders, aber für alle Fälle gemeinsam ist, wie kann der Steuerfalle, der spanischen S.L., angemessen begegnet werden. Insoweit sollte der gestalterische Spielraum in Deutschland und in Spanien ausgeschöpft werden. Auch wenn die Zeiten für die spanische Immobilien-S.L. nicht gerade als rosig bezeichnet werden können, sollte man die Probleme anpacken und gemeinsam mit fachkundigen Beratern nach individuellen Lösungen suchen.

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