Ein Artikel von Ottmar Beck (Alltrust AG)
Das direkte Investment in Immobilien, noch vor Kurzem als eher langweilige Anlage abgetan, gewinnt zunehmend wieder Freunde. Vor allem Wohnhäuser und Eigentumswohnungen vermitteln in der Krise das, was Aktien vermeintlich nicht mehr bieten: Sicherheit.
In den letzten beiden Jahren haben sowohl private als auch institutionelle Anleger aufgrund des Anlagedrucks und der großen Unsicherheit bezüglich der Entwicklung anderer Anlageklassen Schweizer Immobilien gekauft und sehr hohe Preise gezahlt. Der Schweizer Immobilienmarkt ist inzwischen ein sehr reifer und stabiler Sektor, der auch als Fluchtwert bezeichnet werden kann. Vor allem Mehrfamilienhäuser haben ein sehr hohes Preisniveau erreicht. Die Zukunftsperspektiven hängen im Wesentlichen von drei Faktoren ab: von den niedrigen Hypothekarzinsen, der Leerstandsquote, die auf 0,9 % geschätzt wird, und der nach wie vor starken Zuwanderung. Der Wanderungssaldo lag 2009 bei 1,1%, zeigt aber inzwischen eine Abwärtstendenz. Solange die Renditen von anderen Anlageklassen auf dem gegenwärtigen Niveau verharren und an den Börsen weiterhin Unsicherheit herrscht, ist weiter mit stabilen Preisen bei Mehrfamilienhäusern zu rechnen.
So die landläufige Meinung. Umso mehr brachte uns ein Artikel im Tagesanzeiger unter der Überschrift: „Alarmstimmung auf den Immomärkten“ zu einer Grundsatzstudie von Fahrländer Partner in Zusammenarbeit mit dem Forschungsinstitut BAK Basel Economics ins Nachdenken. Die Autoren haben in ihrer Studie neben den allgemeinen Marktentwicklungen auch zwei Randszenarien untersucht: einmal den Rückfall der Wirtschaft in die Rezession mitsamt Deflation und zum Zweiten das Szenario einer kräftigen globalen Wirtschaftserholung. Was zunächst verblüfft: Beide Szenarien haben auf den Schweizer Immobilienmarkt dieselbe Auswirkung – sie führen zu sinkenden Preisen, wenn auch aus unterschiedlichen Gründen. Beim Rezessionsszenario mit Deflation stiege die Arbeitslosigkeit, während das Preisniveau und die Löhne sänken. Damit stiege die reale Last der Hypothekarschulden und der darauf fälligen Zinsen. Dies wiederum würde zu steigenden Kreditausfällen mit Notverkauf und gleichzeitig zu einer sinkenden Nachfrage für Immobilien führen. Als Folge davon würden die Immobilienpreise auf breiter Front einbrechen. Beim zweiten Szenario würde die Schweizer Zentralbank die Leitzinsen anheben müssen. Dies würde gleichfalls zu Kreditausfällen und zu einer sinkenden Immobiliennachfrage führen. Als Folge davon würden auch unter diesem Szenario die Immobilienpreise fallen.
Das Beste, was wir, unserer Meinung nach, zukünftig vom Schweizer Immobilienmarkt zu erwarten haben, sind stabile Preise. Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden wir jedoch auch in der Schweiz, besonders an Orten, die sich in der Vergangenheit vor allem im Wohnungsbau durch spekulative Übertreibung auszeichneten, Korrekturen zu erwarten haben. Zu sinkenden Preisen wird es auch bei Büroflächen kommen, da in den vergangenen Jahren zu viele Büroräume neu geschaffen wurden. Hier muss der Investor, vor allem wenn das Wirtschaftswachstum nachlässt, mit deutlich steigenden Leerständen rechnen. Als Fazit bleibt zu vermerken: Rechnen Sie bei Immobilieninvestitionen dreimal nach – und dabei immer mit großen Sicherheitspolstern. Das gilt, wie so oft schon gesagt, nicht für Ihre private Wohnimmobilie. Sie ist ein teures Hobby und keine Geldanlage. Gerade deshalb wird bei den gegenwärtig sehr niedrigen Zinsen eine solide Finanzierung immer wichtiger. Egal, welche Zinsen Sie im Moment zahlen, beginnen Sie das Abenteuer „eigenes Haus“ nur, wenn Sie eine Zinsbelastung von fünf Prozent tragen können. Zahlen Sie weniger, sollten Sie Ihre Sparquote erhöhen.
Mehr Informationen?
Am 4. Februar 2011 findet für unsere Gäste in Puerto de la Cruz im Hotel Riu Garoe ein privater Vortrag mit dem Thema „Wie investiere ich 2011“ statt. Haben Sie Interesse? Dann wenden Sie sich unter der Telefon-Nr.: 922 575496 an Herrn Robert Burlon.
