Praktische Aspekte des Immobilienkaufs in Spanien


Ein Artikel von Mariscal & Asociados

Der Immobilienerwerb in Spanien ist ein einfacher Prozess. Das Rechtssystem gewährt beiden Parteien eine gewisse Sicherheit, wenn der Kaufprozess ordentlich geführt wird.

Es gibt keine Beschränkungen oder Begrenzungen der Höhe der Investitionen, die von Nicht-Spaniern in Spanien gemacht werden dürfen; hier gilt die spanische Investitionsfreiheit.

Im Folgenden werden die wesentlichen Schritte aufgeführt, die im Anschluss an die Auswahl der Immobilie durchgeführt werden müssen.

Vorabprüfungen

Zunächst müssen die Besitzverhältnisse und mögliche Aufwendungen der Immobilie überprüft werden.

Es wird empfohlen, die im Grundbuch stehende Situation der Immobilie zu verifizieren sowie entsprechende Titel des Verkäufers.

Man braucht außerdem ein Zertifikat des Städtebauwesens; diese Lizenz hängt davon ab, wofür die Immobilie genutzt werden soll. Aber auch die Tatsache, ob entsprechende Zahlungsverpflichtungen erfüllt wurden, beeinflussen die Ausstellung des Nachweises.

Ein Anwalt mit Erfahrung im Immobilienerwerb sollte diese Überprüfungen vornehmen.

Anzahlungsvertrag

Im Allgemeinen wird ein Anzahlungsvertrag unterschrieben; dies hat den Zweck, für den Käufer den möglichen Verkauf der Immobilie an andere zu verhindern und sichert für den Verkäufer den Verkauf ab.

Erfüllt eine der beiden Parteien ihre Anwesenheitspflicht zur Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht, werden entsprechende Strafen erhoben. Gegebenenenfalls kann der Käufer die von ihm angezahlte Summe verlieren, wenn dies im Voraus so vereinbart wurde.

Die Überprüfung des Kaufvertrages sollte einem Anwalt überlassen werden, um die Interessen der Unterzeichner zu schützen.

Notarielle Beurkundung

Der Immobilienkauf muss durch notarielle Beurkundung erfasst werden, damit die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfasst und geschützt werden kann. Die Voraussetzung dafür ist, dass der  Kaufvertrag von einem spanischen Notar unterzeichnet wird. Dieser wird die Identität und Rechtsfähigkeit der Unterzeichner bestätigen.

Die Anwälte koordinieren und überprüfen die Vorbereitung der Beurkundung durch das Notariat.

Diese Beurkundung kann von den Parteien persönlich oder durch eine Vollmacht mit allen nötigen Formvorschriften erfolgen. Durch die Unterschrift vor dem Notar entstehen entsprechende Steuern Notargebühren.

Unterschrift und Steuern

Nach Unterschrift der Urkunde müssen folgende Steuern bezahlt werden. Die Höhe der Steuer ist abhängig davon, ob es sich um eine Immobilie mit Erstbezug handelt, oder um eine Immobilie, die bereits bewohnt war.

• Neue Immobilie, die von einer jurisitschen Person verkauft wird: Der Käufer muss die MWSt in Höhe eines Steuersatzes von 10% zahlen; abgesehen von einigen autonomen Gemeinschaften, in denen niedrigere Steuersätze anfallen. Außerdem muss der Käufer eine Dokumentabgabesteuer zahlen. Diese ist in jeder autonomen Gemeinschaft unterschiedlich und reicht von einem Minimum von 0,1% bis zu maximal 1,5%. Der Käufer zahlt also höchstens 11,5% Steuern auf den Immobilienkauf.

• Gebrauchte Immobilie: Der Käufer muss die Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen zahlen, deren Steuersatz zwischen 6% und 10% liegt, je nach Autonomer Gemeinschaft.

Außerdem muss der Verkäufer die Steuer auf die Wertsteigerung der Immobilie bezahlen.

Jede Gemeinde kann ihre eigenen Normen anwenden, um die Berechnung dieser Steuer festzulegen. Der maximale Steuersatz liegt bei 30%. Die Parteien können sich darauf einigen, dass diese Steuer vom Käufer zu zahlen ist. Die lokalen Regelungen können den Verkäufer zur Zahlung dieser Steuer zwingen, wenn es sich bei der zu verkaufenden Immobilie nicht um seinen Hauptwohnsitz handelt. Daher ist es sehr wichtig, dieses Thema im Voraus abzuklären.

Im Anschluss sollte die Beurkundung im Grundbuchregister eingetragen werden, wodurch weitere Registergebühren entstehen können.

Ist der Käufer oder Verkäufer Nicht-Spanier, muss eine entsprechende Mitteilung über den Kaufvorgang an das Wirtschaftsministerium erfolgen. Das Ministerium führt eine Kontrolle von Investitionen und Veräußerungen rein zu statistischen Zwecken. Dennoch kann die Nichterfüllung dieser Mitteilungspflicht eine Strafe nach sich ziehen.

Mariscal & Asociados

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