Liquiditätsmangel offener Immobilienfonds


Ein Artikel der SJB Fonds Skyline OHG 1989

„Wir sollten uns nicht ständig fragen, wie wir die Liquidität schaffen können, um die Rückgabewünsche zu befriedigen. Primäres Ziel muss es sein, dass die Rückgabewünsche sich reduzieren“, appelliert Achim Gräfen, FondsManager des Axa Immoselect, am 23. Juli 2010 in einer Telefonkonferenz.

„Der Liquiditätsmangel der offenen Immobilienfonds ist ein systembedingtes Problem: Die Fonds investieren in Vermögenswerte, die sie nicht börsentäglich veräußern können. Gleichzeitig müssen sie aber die börsentägliche Rückgabe ihrer FondsAnteile sicherstellen“, erklärt Gerd Bennewirtz, geschäftsführender Gründungsgesellschafter der SJB FondsSkyline OHG 1989 aus dem rheinischen Korschenbroich.  

Von den 33 in Deutschland zugelassenen offenen Immobilienfonds setzen momentan immer noch zehn mit der Anteilsrücknahme aus. Zwar flossen den Betongold-Portfolios von Januar bis Mai 2010 laut BVI knapp 1,9 Milliarden Euro an frischer Liquidität zu, doch das ist nur ein Tropfen auf den heißen Stein. „Neben neuen Mittelaufkommen könnten die Fonds ihre Barquote kurzfristig auch durch den Verkauf von Liegenschaften erhöhen“, erläutert Bennewirtz. „Das kann im aktuellen Marktumfeld aber nicht im Interesse der Investoren sein.“ Seit der Eskalation der Finanzmarktkrise mit dem Lehman-Kollaps im September 2008 sind die Immobilienpreise gemessen am US-Immobilienindex S&P/ Case-Shiller U.S. National Home Price Index um -8,75 Prozent eingebrochen. Der Halifax House Price Index verzeichnet in Großbritannien sogar einen Preisrückgang von -15,32 Prozent. Grund: Die Leerstandsquoten steigen, während die Mietpreise sinken. Der Wirtschaftseinbruch zwang und zwingt noch immer viele Unternehmen in die Insolvenz, Niederlassungen zu schließen oder zumindest Mietminderungen für ihre Geschäftsräume auszuhandeln. Selbst die qualitativ hochwertigen FondsObjekte in Spitzenlagen könnten vor diesem Hintergrund keinen Verkaufserlös erzielen, der ihren wahren Wert auch nur annähernd widerspiegelt. 

FondsInvestoren mussten sich trotz der Liquiditätsengpässe bisher keine Sorgen um ihr eingefrorenes Kapital machen. Es arbeitete gewinnbringend weiter. In den letzten zwölf Monaten erwirtschafteten offene Immobilienfonds im Durchschnitt eine Rendite von +1,20 Prozent. Über den Drei-Jahres-Zeitraum, der das Gesamtausmaß der Krise vom Zusammenbruch des US-Hypothekenmarktes im Juni 2007 bis Ende Juni 2010 erfasst, liegt die Wertentwicklung im Mittel sogar bei +3,49 Prozent p.a. „Für die solide Wertentwicklung sorgt der junge Objektbestand“, weiß Bennewirtz. Knapp zwei Drittel der FondsImmobilien sind jünger als 10 Jahre. Auch die breite Streuung der Liegenschaften über nationale und internationale Standorte sowie unterschiedliche Mietvertragslaufzeiten, Nutzungsarten und Ob-jektgrößen trägt zur FondsStabilität bei. Und an den Immobilienmärkten dämmert es allmählich. Im ersten Quartal 2010 stieg der U.S. National Home Price Index um +3,08 Prozent, der Halifax House Price Index um +1,38 Prozent. 

„Nicht die Immobilien sind in einer Krise, sondern die Wirtschaft. Aber der Erfolg von Vermietung und Verkauf ist eng an die Wirtschaftsentwicklung gekoppelt“, betont Bennewirtz. Bricht der derzeitige Erholungstrend ab, müssten viele Unternehmen erneut um ihr Überleben kämpfen. Gelder für Büroräume an prestigeträchtigen Standorten würden sofort dem Rotstift zum Opfer fallen. „Bei einer fehlenden Mieterschaft würden selbst die hochwertigsten Immobilien stark an Wert verlieren“, prophezeit Bennewirtz. Langfristig bleiben Investitionen in Grund und Boden aber ein inflationsschützendes Fundament in jedem individuellen FondsDepot. „Auch diese Krise wird die Wirtschaft überwinden. Und dann starten die Unternehmen ihr Wettrennen um die attraktivsten Mietobjekte in renommierter Lage“, blickt Bennewirtz in die Zukunft.   

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