Immobilienerwerb in Spanien 2013 – Teil 1


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Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann

In der Artikelreihe „Immobilienerwerb in Spanien 2013“ erläutert Dr. Reichmann detailliert die notwendigen Schritte und die rechtlichen Aspekte von Immobilientransaktionen in chronologischer Reihenfolge. Die Fortsetzungen können Sie in den nächsten Ausgaben des Wochenblatts lesen.

Natürlich ist ein Immobilienkauf in Spanien vor allem eine „Herzenssache“, weit weg von sonstigen rationalen Entscheidungen im Beruf oder beim Vermögensverwalter. In der Tat bezahlt man einen Kaufpreis ohne realistische Erwartung auf Rendite oder Gewinnsteigerung. Aber die Kreditkartenwerbung hat schon recht: einen Sonnenuntergang in Spanien auf der eigenen Terrasse mit Familie oder Freunden kann man nicht bezahlen.

 Wer ein grundsätzliches Kaufinteresse hat, hat es in der gegenwärtigen Situation nicht  schwer bei der Wahl seines Traumhauses, die Angebote sind reichhaltig und vielfältig. Überdies ist absehbar, dass der Zyklus sinkender Preise (immerhin seit Anfang 2008) langsam ein Ende haben dürfte. Der Gang zu einem Makler fällt leicht: Üblicherweise zahlt in Spanien ausschließlich der Verkäufer die Maklerprovision, in der Regel 5-6% zzgl. IVA des vereinbarten Kaufpreises. 

So kann es mit den Besichtigungen losgehen, bis man irgendwann einmal weiß: das ist MEIN Haus, DAS muss ich haben. Und an dieser Stelle hilft kein Ratgeber, kein Fachmann oder Spezialist, hier muss jeder  selbst wissen, wie das Traumhaus oder -wohnung aussehen soll und vor allem wie viel das Budget hergibt. Und während man vorher mit freundlichem Interesse eine Besichtigung nach der anderen abgewickelt hat, wird es nun ernst: kann man mit dem Verkäufer über den Preis verhandeln? Stimmt die Qualität des Hauses, gibt es keine Mängel?  Ist rechtlich alles in Ordnung? Sind alle Steuern bezahlt? 

Genau an dieser Stelle möchte der vorliegende Beitrag ansetzen. Insgesamt gibt es im Immobilienrecht, Steuerrecht und auch in der praktischen Abwicklung von Immobilientransaktionen wichtige Unterschiede zum deutschen Recht, die in allgemeiner Form nachstehend dargestellt werden sollen. Aber Vorsicht! Mehr als eine Erstinformation kann hier nicht geboten werden, der Rat eines Fachmanns (vorher) ist in jedem Fall billiger als ein Rechtsstreit in Spanien (nachher). 

Die nachstehende Darstellung folgt dem zeitlichen Ablauf eines Immobilienerwerbs.

PHASE 1: Die Vorbereitung

Weil es manchmal auch plötzlich sehr schnell gehen kann, (z.B. ein besonders attraktives Objekt, ein guter Preis), will man auch schnell handlungsfähig sein, und deshalb lohnen sich zwei wichtige Anfangsinvestitionen, die zudem wenig kosten: 

1.1 Beantragung der spanischen Steuernummer (Numero de Identificacion de Extranjeros): N.I.E  

N.I.F. sind die Anfangsbuchstaben des Begriffs „Número de Identificación Fiscal“ (wörtlich übersetzt: Steuer-Identifikations-Nummer). Die N.I.F. dient dazu, natürliche bzw. juristische Personen (dort C.I.F.) zu identifizieren und deren steuerliche Verantwortlichkeit für Rechtshandlungen sicherzustellen. Deshalb dürfen zahlreiche Geschäftsvorgänge nur dann abgewickelt werden, wenn die N.I.F. der Beteiligten angegeben wird. Für in Spanien, in welcher Form auch immer, tätige ausländische natürliche Personen gilt insoweit die N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), die die gleiche Funktion erfüllt. So muss jeder Ausländer, der in irgendeiner auch nur entfernten Beziehung zu einer Geschäftstätigkeit in Spanien steht, eine N.I.E besitzen.

 Zuständig ist die Generaldirektion der Polizei. Erforderlich ist hierfür das Ausfüllen des Formblattes EX-15 (http://www. interior.gob.es/modelos-de-so licitud-37/extranjeria-342) und die Vorlage einer beglaubigten Kopie des Reisepasses. EX-15 ist richtig, Vorsicht vor EX-18, sonst verlegen Sie Ihren festen Wohnsitz (residencia) nach Spanien und werden hier unbeschränkt steuerpflichtig. 

1.2 Einrichtung einer Bankverbindung 

Es sollte rechtzeitig eine Bankverbindung eingerichtet werden. Welche Bank hier richtig oder falsch,  gut oder schlecht ist, ist Geschmackssache. Wie oft in Spanien sollte man auf Empfehlungen und evtl. persönliche Beziehungen mit dem lokalen Bankberater vertrauen. Die Filiale der Bank sollte jedoch leicht erreichbar sein, denn in Spanien erledigt man viele Vorgänge am besten durch persönliche Vorsprache.  Allerdings gibt es große Unterschiede, was die Gebühren angeht. Besonders heftig sind gelegentlich die Gebühren für die Entgegennahme einer Überweisung aus dem Ausland. Hier sollte man rechtzeitig die Kosten klären (das gilt vor allem natürlich für die Überweisung des Kaufpreises). Empfehlenswert ist es auch, online-banking einzurichten, vor allem, damit man sich jederzeit über den Kontostand informieren kann,  zum anderen aber auch, um selbst Überweisungen vornehmen zu können.  Vorsichtshalber  sollte man auch gleich einen (zweiten) Konto-Bevollmächtigten benennen. 

Bitte gleich BIC und IBAN des Kontos notieren, damit man von Deutschland aus gegebenenfalls online dieses Konto füttern kann.

Dr. Armin Reichmann

Rechtsanwalt / Abogado

Frankfurt am Main /

Palma de Mallorca

www.dr-reichmann.com

reichmann@dr-reichmann.com

Tel. 971 91 50 40




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