Immobilieneigentum in Spanien: Besser im Eigentum einer Gesellschaft oder einer Privatperson?


Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann

Eine der meist gestellten Fragen, die man als auf deutsch-spanisches Wirtschaftsrecht spezialisierter Anwalt hört, ist die nach der Person des Käufers im Falle eines geplanten Immobilienerwerbs in Spanien.

Wer soll nun Eigentümer werden? Beide Eheleute? Nur ein Ehegatte? Oder vielleicht lieber doch schon gleich auf die Kinder übertragen? Oder besser doch alle gemeinsam? Und schließlich die Kardinalfrage: Wäre es nicht am allerbesten, man würde das Eigentum gleich auf eine zu diesem Zweck gegründete spanische Gesellschaft (Sociedad de Responsabilidad Limitada, SL.) übertragen?

Auf alle diese Fragen gibt es die klassische Anwalts-Antwort: „Es kommt darauf an!“ Natürlich hat auch die steuerliche Achterbahnfahrt der spanischen Finanzverwaltung sehr zur Verwirrung beigetragen. Mussten früher nicht-residente Privatpersonen im Falle eines Verkaufs 35% Quellensteuer auf den Gewinn bei Verkauf zahlen, abgesichert zunächst über einen Einbehalt (retención) von derzeit 3%, wurden gleichzeitig Gesellschaften privilegiert, insbesondere die „Sociedades Patrimoniales“, die auf den Gewinn nur 15% Steuern zu zahlen hatten, ein klarer Punktgewinn also für die Gesellschaften. Dann aber wurde vor wenigen Jahren, nicht zuletzt aufgrund verschiedener Klageverfahren wegen der Diskriminierung ausländischer Immobilieneigentümer, der Spieß umgedreht:

Die vermögensverwaltenden Gesellschaften (Sociedades Patrimoniales) wurden abgeschafft, damit stieg die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf durch eine spanische SL von 15% auf 30%, (25% auf die ersten 120.000 Euro) während die beim Verkauf durch einen Nicht-Residenten zu zahlende Quellensteuer von 35% auf 18% abgesenkt wurde (wobei es auch hier bei dem Einbehalt von 3% durch den Käufer blieb), ja und jetzt? Lohnt sich die Einschaltung einer Gesellschaft denn überhaupt noch?

Ich gewinne oft den Eindruck, dass Mandanten leicht dazu neigen, die Vermeidung von Steuerzahlungen als oberste Priorität zu betrachten. Merkwürdigerweise wird dabei ausschließlich auf die Gewinnsteuer im Falle eines Verkaufs geschaut. Ich halte das für unvernünftig: Zum einen ist die Zeit sprudelnder Gewinne bei Immobilienverkäufen in Spanien für einen längeren Zeitraum sicher vorbei (es sei denn, man habe die zum Verkauf stehende Immobilie zu besseren Zeiten erworben), zum anderen gibt es viel dramatischere Risiken, die man ausschalten sollte.

Hier ist zu vorderst die Erbschaftssteuer zu nennen. Anders als viele andere Steuerarten ist die Erbschaftssteuer nicht in dem zwischen Spanien und Deutschland geltenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geregelt. Dies hat zur Folge, dass sowohl der spanische als auch der deutsche Staat sein Besteuerungsrecht in Anspruch nimmt. Dabei wird der spanische Staat das Nachlassvermögen, das sich in Spanien befindet mit der spanischen Erbschaftssteuer belegen (unabhängig davon, wo der Erblasser wohnt oder welche Nationalität er hat) und den deutschen Staat wird es wenig kümmern, ob man schon in einem anderen Land Erbschaftssteuer gezahlt hat, (gnädigerweise zieht er aber die gezahlte spanische Erbschaftssteuer von der Bemessungsgrundlage ab.)

Hinzu kommt, dass die spanische Erbschaftssteuer (Impuesto sobre Sucesiones) exorbitant hoch ist. Während für den überlebenden Ehegatten im deutschen Erbschaftssteuerrecht ein Freibetrag von 307.000,00 Euro gilt, beträgt dieser in Spanien gerade einmal 15.956,87 Euro. Wäre der einzige Vermögensgegenstand der Erbmasse ein Haus in Deutschland mit einem (steuerlichen) Wert von 500.000,00 Euro, hätte der überlebende Ehegatte ca. 21.000 Euro Erbschaftssteuer zu zahlen, befindet sich das Haus jedoch in Spanien, beliefe sich die Erbschaftssteuer auf ca. 110.000 Euro, ein ganz wesentlicher Unterschied also. Den Sonderfall, dass das Haus in Spanien den Hauptwohnsitz der Eheleute darstellt, will ich bei dieser Betrachtung außer Acht lassen, da dies eher ein Sonderfall sein dürfte. Man sieht aber an diesem Beispiel, dass der Schutz vor der Erbschaftssteuer ein weit vorrangigeres Ziel sein dürfte, als die Vermeidung einer Gewinnsteuer. Zudem: Eine Gewinnsteuer zahlt man aus einem Kaufpreis, der soeben von einem Käufer auf den Tisch gelegt wurde, eine Erbschaftssteuer muss man aber aus dem eigenen Vermögen bezahlen, und gegebenenfalls aus einer (nicht vorhandenen oder nur geringen) Liquidität. Hinzu kommt, dass bei der in Spanien zwingend erforderlichen Erbschaftsannahme (aceptacion de herencia) darüber hinaus Übertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) in Höhe von 7% anfällt und nimmt man noch die Notar- und Grundbuchgebühren dazu, kommt man schon leicht auf eine Gesamtsumme von 150.000.- Euro.

In diesem Wissen können gesellschaftsrechtliche Strukturen helfen, eine Erbschaftssteuer zu vermeiden. Allerdings sollte man sich darüber im Klaren sein, dass eine solche Konstruktion wirtschaftlich nur dann Sinn macht, wenn das Haus in Spanien einen gewissen Wert überschreitet. Denn naturgemäß ist auch eine Gesellschaftslösung nicht umsonst zu haben, die Gesellschaftsgründung, die laufende Buchhaltung der Gesellschaften und der Jahresabschluss verursachen laufende jährliche Kosten, die zu berücksichtigen sind.

Dr. Reichmann

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