Dienstbarkeiten (servidumbres) im spanischen Grundbuch


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Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann

Die Lektüre eines spanischen Grundbuchauszugs ist leider eine Sache für Spezialisten. Eigentlich schade, denn nach den gesetzlichen Grundbuchprinzipien soll das Grundbuch doch eigentlich „öffentlichen Glauben“ verkörpern, und es entspräche doch einer gewissen Logik, wenn ein öffentliches Register wie das Grundbuch, auch von genau dieser Öffentlichkeit verstanden werden könnte. Dies ist aber leider in keiner Weise der Fall.

Ich will heute nur einen einzigen (von vielen anderen) Aspekten herausheben, der die praktischen Schwierigkeiten bei dem  Umgang mit einem Grundbuchauszug zeigt. Der erste Blick eines interessierten Käufers geht natürlich dahin, festzustellen, ob Belastungen existieren.  Eine vorher eventuell von dem Verkäufer nicht offengelegte Belastung im Grundbuch  ist ein  „deal breaker“, kein  Käufer wird   akzeptieren, dass er irgendwelche Belastungen  übernehmen muss.

Bei Hypotheken, die meistens zur Absicherung eines Darlehens bestellt wurden, ist die Sache recht einfach: der noch valutierenden Betrag wird vom Kaufpreis einbehalten, der Bank zur Verfügung gestellt und diese ist verpflichtet, die Hypothek zu löschen.

Ganz anders ist dies bei gelegentlich anzutreffenden Wegerechten (servidumbre de paso). immer wieder kommt es vor, dass  eines oder gar mehrere Wegerechte eingetragen sind, oft uralt, teilweise aus dem Beginn des vorigen Jahrhunderts, unter anderem daran zu erkennen, dass gelegentlich die Nutzung des  Wegerechtes nur mit Pferdefuhrwerken gestattet ist.

 Problematisch wird die Sache dadurch, wenn auf dem Grundstück selbst weit und breit kein Weg zu erkennen ist. Wenn dennoch ein Wegerecht eingetragen ist, besteht also das erste Problem schon einmal darin, konkret festzustellen, wie denn diese Eintragung das zu erwerbende Grundstück tangiert. Das ist nicht ganz einfach:  Im  spanischen Grundbuch werden keine Pläne geführt, das kann man an dieser Stelle (wieder einmal) heftig bedauern. Und auch aus der Beschreibung im Grundbuch wird man nicht immer klug. Da sind Grundkenntnisse als Pfadfinder durchaus hilfreich, denn die Parteien wie auch die Notare taten sich naturgemäß schwer, den Verlauf eines Weges nur mit Worten zu beschreiben.

Noch komplizierter wird die Sache dadurch, wenn die Belastung im Grundbuch mit dem Hinweis versehen wird  „por procedencia“ (durch Herkunft). Damit wird deutlich gemacht, dass nicht etwa zwingend das konkrete Grundstück mit dem Wegerecht belastet ist, sondern dass dieses vielmehr ein Ursprungsgrundstück (finca matriz) betrifft. Die Erklärung ist recht einfach: Bei sehr großen Grundstücken, wie das vor Jahren oft der Fall war, waren Wegerechte geradezu zwingend. zum einen konnte man seinem Nachbarn kaum zumuten, einen riesigen Umweg zu fahren, um zu seinem eigenen Grundstück zu kommen, und zum anderen gab es kaum ein öffentliches Straßennetz, da musste man sich schon selbst helfen.

Diese mit Wegerechten belasteten Groß-Grundstücke (finca matriz) wurden aber im Laufe der Jahre immer weiter in kleinere Einheiten aufgeteilt. Dabei wurden aber die ausschließlich auf dieses Ursprungs-Grundstück gemünzten Wegerechte nicht etwa „automatisch“ gelöscht (ein Begriff, mit dem man in Spanien ohnehin sehr vorsichtig umgehen sollte), sondern sie wurden, mangels planerischer Nachprüfbarkeit, einfach in ALLE Teil-Grundstücke übernommen,somit auch dann, wenn dieses von dem ursprünglichen Weg  in keiner Weise berührt wurde. Und so findet sich ein Wegerecht, das ursprünglich für ein 200.000 qm großes Grundstück bestellt wurde, in allen 200 Einzel-Parzellen, die nach und nach entstanden, wieder.

Nicht einfacher wird die Sache dadurch, dass Wegerechte selten zugunsten von Personen bestellt werden, sondern zugunsten eines bestimmten anderenGrundstücks, dessen Eigentümer ausfindig gemachtwerden muss. Dies ist, zumal wenn viele Aufteilungen stattgefunden haben,  nicht immer ganz einfach.

Und wie kann  ich mich nun davor schützen, dass nicht plötzlich ein Nachbar kommt und einen Weg durch meinen Vorgarten legen will? Es müsste doch eigentlich möglich sein, uralte Dienstbarkeiten in einem einfachen Verfahren zu löschen? Ganz einfach ist es natürlich dann, wenn der Berechtigte vor dem Notar seine Zustimmung zur Löschung erklärt. Aber ansonsten gilt (leider):  Art. 82 des Hypothekengesetzes regelt ganz klar, dass die Löschung jeglicher Eintragungen im Grundbuch nur durch Gerichtsbeschluss erfolgen kann. Auf eine Löschung von Amts wegen oder durch einseitigen Antrag darf man also nicht hoffen.

 Art. 546 des spanischen Zivilgesetzbuches  gewährt nur das Recht, eine Löschung zu beantragen, wenn das Wegerecht für mehr als 20 Jahre nicht genutzt wurde. Aber wie soll dieser Nachweis  einem Neu-Eigentümer gelingen?

 Den ganzen Aufwand kann man sich nur dann ersparen, wenn man dem Käufer  nachweisen kann, dass das eingetragene Wegerecht keinesfalls „sein“ Grundstück betrifft. Um diesen Nachweis zu führen, muss man aber viele alte Urkunden wälzen, bis zurück zu der „finca matriz“, anhand deren Beschreibung und der Wegerecht-Bestellung  man mit etwas Glück den Verlauf des Weges nachvollziehen kann und (hoffentlich) feststellt, dass der Verlauf des Weges in keinem Fall über das konkrete Grundstück führt.

Dr. Armin Reichmann

Rechtsanwalt / Aboga1do

Frankfurt am Main /

Palma de Mallorca

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reichmann@dr-reichmann.com

Tel. 971 91 50 40




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