Vorsicht beim Kauf von Grundstücken in Küstennähe

Ein Artikel von Christian Gerboth

Auch auf den Balearen wurde mittlerweile mit der Umsetzung des spanischen Küstengesetzes begonnen und viele Grundstückseigentümer auf Mallorca oder auf den Kanaren werden ebenfalls von den Auswirkungen betroffen sein. Diese aktuell zugespitzte Situation wirft einige wichtige Fragen für Kaufinteressenten auf.

Spanien verfügt mit einer Küstenlänge von insgesamt fast 8.000 Kilometern über die größte Küstenlandschaft Europas. Die spanische Verfassung (Constitución Española) schreibt in Artikel 132 fest, dass die unmittelbare Küstenzone öffentliches Eigentum (dominio publico marítimo terrestre) ist. Dies bedeutet, dass es in Spanien keine Privatstrände gibt. Auf diese Weise wird gewährleistet, dass jedermann uneingeschränkt die Schönheit des Landes genießen kann.

Diese Möglichkeit sowie den Schutz der Küste vor zunehmender Bebauung soll das im Jahre 1988 eingeführte Küs­­tengesetz (Ley de Costas) gewährleisten. Es beinhaltet eine genaue Unterteilung des Küs­tenbereichs in Zonen und regelt deren Bebaubarkeit. Dadurch wird das in Spanien zwar verfassungsrechtlich gewährleistete, aber nicht als Basisgrundrecht (wie im deutschen Grundgesetz) ausgestaltete Eigentumsrecht in zulässiger Weise eingeschränkt. Daher hängt die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks davon ab, in welcher dieser Zonen es sich ganz oder teilweise befindet.

So ist in der unmittelbaren Meeres-Strandzone (zona de dominio publico marítimo – ter­­restre), die durch den Punkt begrenzt wird, an den Wellen bei einer Sturmflut gelangen, privates Eigentum völlig ausgeschlossen. Alle Objekte in dieser Zone sind öffentliches Eigentum.

Die im Anschluss an die direkte Uferzone gelegene 100 Meter, in Gebieten wirksamer Bebauungspläne 20 Meter, breite Schutzzone (zona de protección) kennt grundsätzlich privates Eigentum. Jedoch besteht im Grundsatz ein Bauverbot für Immobilien, die Wohnzwecken dienen, es sei denn es werden aufgrund ihrer außerordentlichen Bedeutung wichtige wirtschaftliche Gründe nachgewiesen. Für die zulässige Nutzung muss bei der Küstenbehörde eine Erlaubnis (autorización) beantragt werden.

In der sich anschließenden Einflusszone (zona de influencia) von 500 m Breite ist eine Bebauung zulässig, sie unterliegt jedoch einer Volumenbegrenzung.

Auch auf Mallorca müssen nun Eigentümer von in der unmittelbaren Meeres-Strandzone errichteten Häusern über kurz oder lang damit rechnen, von einer Enteignung betroffen zu werden. Zwar sind auf der Insel bislang noch keine Konsequenzen eingetreten. Jedoch wurden weite Teile wie beispielsweise die Buchten von Palma und Pollença auch noch nicht vermessen. Betroffene Eigentümer können zwar ein Nutzungsrecht beantragen, aufgrund dessen sie dann weiterhin in ihrem Haus wohnen können. Jedoch ist dieses auf 30 Jahre begrenzt und kann danach nur einmalig für weitere 30 Jahre verlängert werden. Dann fallen das Grundstück und die aufstehenden Gebäude an den spanischen Staat zu­rück, der sich verpflichtet hat, die Gebäude zu zerstören und das Küstengebiet zu renaturieren. Was in einem solchen Fall bleibt, sind möglicherweise Ansprüche gegen den Grund­stücksverkäufer.

Häuser in der Schutzzone, die vor 1988 errichtet wurden, genießen hingegen Bestandsschutz.

Interessenten, die den Erwerb eines Grundstückes in Betracht ziehen, sollten sich daher vor Abschluss des Kaufes hinreichend über die besonderen Einschränkungen informieren, denen der Erwerb und die Bebaubarkeit nach spanischem Recht unterliegt.

Wird ein unbebautes Grundstück erworben, so ist darauf zu achten, dass es nicht in einer unbebaubaren Zone liegt, was aufgrund der durch den Wellengang gezogenen Grenze der Meeres-Strandzone (deslinde marítimo – terrestre) und ohne Einsichtnahme in die offiziellen Karten schwer zu bestimmen ist. Liegt das Grundstück in der Schutzzone ist vor Baubeginn auch an die Einholung der Erlaubnis der Küstenbehörde zu denken, die jedoch – wie erwähnt – für Gebäude zu Wohnzwecken nicht erteilt wird.

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks ist vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch vom Verkäufer auf den Käufer zwingend eine Stel­lungnahme der Küstenbehörde über die Belegenheit der Immobilie einzuholen, die dann beim Grundbuchamt vorgelegt werden muss. Liegt das Haus nach den Bestimmungen des Küstengesetzes zu nahe am Strand, ist es möglich, dass die Behörde der Umschreibung widerspricht. Dann ist die geplante Eigentumsübertragung nicht durchführbar.

Sofern das zu erwerbende Grundstück also in Küsten­nähe liegt, ist daher in jedem Falle anzuraten, vor Abschluss des Kaufs engen Kontakt mit den zuständigen Behörden zu pflegen. Um dies zu erleichtern und spätere böse Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir daher, die gesamte Situation der jeweiligen Immobilie durch einen erfahrenen Rechtsanwalt verbindlich aufklären und den Kauf durch diesen begleiten zu lassen.

Der Autor Christian Gerboth

Gerboth@etl-mallorca.com